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"우린 49층 간다" 초고층 고집하는 은마

서울시와 대치동 은마아파트 간 재건축 층수 갈등이 ‘2라운드’에 접어들었다. 서초구 반포주공1단지, 송파구 잠실주공5단지 등이 잇따라 서울시의 기준(최고 35층)을 수용한 것과 달리 은마아파트는 강남구의 지원을 등에 업고 ‘최고 49층’ 재건축안을 밀어붙이기로 했다. 강남구가 최고 49층 재건축 계획을 담은 은마아파트 정비계획안을 서울시 도시계획위원회에 제출하기로 하면서 서울시와 강남구 간 대결 구도가 형성됐다.

49층 재건축안 공람 강행

3일 주민공람을 진행 중인 은마아파트 정비계획안에 따르면 앞으로 신축할 동수는 모두 30개 동이다. 기존 동수(28개 동)보다 2개 동 늘어난다. 35층을 초과하는 동은 49층짜리 4개 동을 포함해 16개 동이다. 평균 층수는 37층이다.

초고층을 짓기 위해 단지 전체를 특별계획구역으로 지정하고 학여울역 인근 1만㎡를 기존 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 바꾼다. 용적률은 3종 일반주거지역 299.8%, 준주거지역 498.6% 등을 적용한다. 이를 통해 모두 5940가구를 짓는다. 이 중 소형 임대아파트는 850가구다. 기존 가구 수는 4424가구다.

강남구는 3일 오후 대치동 강남구민회관에서 ‘은마아파트 정비구역지정 및 정비계획수립을 위한 주민설명회’를 열었다. 이 자리에선 초고층 재건축을 밀어붙여야 한다는 주민 의견이 쏟아졌다.이는 서울시 층수 지침과 정면으로 배치한다. 서울시는 “시장이 바뀌더라도 광역 중심 기능이 전혀 없는 은마아파트를 초고층으로 재건축할 수 있도록 허용하는 일은 없을 것”이라고 여러 차례 강조했다.

서울시 대 강남구 대결 양상

강남구가 은마아파트 정비계획안을 서울시에 제출하기로 하면서 이르면 다음달 19일 열리는 도시계획위원회에서 ‘35층 갈등’이 다시 한 번 불붙을 전망이다. 현재로선 계획안이 도계위 심의를 통과할 가능성은 거의 없다. 서울시 관계자는 “은마아파트에 한해 예외를 적용할 근거도, 명분도 없다”고 선을 그었다.

서울시 도시계획의 밑그림인 ‘2030 서울플랜’은 3종 일반주거지역에 최고 35층까지만 지을 수 있도록 하고 있다. 은마아파트는 건축물의 아름다움을 인정해 ‘특별건축구역’으로 지정하면 예외를 적용받을 수 있다는 의견이다. 이에 대해 서울시 관계자는 “‘차별화된 설계’에 대한 서울시 공문을 자의적으로 해석해 초고층 재건축을 밀어붙이려는 생떼”라며 “차별화된 설계가 반드시 초고층이어야 한다는 근거가 없다”고 말했다. 은마아파트 재건축추진위는 지난해 5월 서울시에 “35층 이상 재건축이 가능한가”라고 질의했고 서울시는 “차별화된 설계를 하라”고 답했다. 이를 근거로 추진위는 150억원을 투입해 국제 설계공모를 했고 지난해 10월 최고 49층 높이의 재건축안을 확정했다.

은마아파트에만 예외를 적용할 경우 형평성 논란이 제기될 수 있다. 앞서 최고 42층 재건축을 추진했던 반포주공1단지는 네 차례의 반려 끝에 35층으로 낮춰 도계위 심의를 통과했다. 준주거지역뿐 아니라 일반주거지역에도 50층 재건축을 계획했던 잠실주공5단지도 결국 서울시의 기준을 수용해 일반주거지역 층수를 35층 이하로 낮췄다.

사업성 높이려 초고층 고집

학여울역 인근 종상향 추진도 어려울 전망이다. 서울시 관계자는 “종상향은 광역 중심 기능을 수행하는 입지에서만 가능하다”며 “역세권이고 대로변에 있다고 해서 모두 준주거지역이 될 수 있는 것은 아니다”고 강조했다. 광역 중심지인 잠실역과 붙어 있어 일부 대지를 준주거로 종상향하는 잠실주공5단지와는 성격이 다르다는 설명이다.

은마아파트가 초고층 재건축을 고집하는 것은 수익성을 높이기 위해서라는 분석이다. 대형 건설사 관계자는 “기존 용적률이 이미 194% 가까이 돼 조합원당 수억원의 추가 분담금을 내고 재건축을 할 수밖에 없다”며 “추가 분담금을 낮추고 신축 아파트의 집값을 높이기 위해 초고층 재건축을 고집하고 있다”고 설명했다.